Sad Najwyższy o odszkodowaniach dla właścicieli kamienic na tzw. gruntach warszawskich

4 maja 2017

Sad Najwyższy o odszkodowaniach dla właścicieli kamienic na tzw. gruntach warszawskich

Opublikowane przez radca prawny Arkadiusz Foryś
Opublikowane w Aktualności Lokale Nieruchomości Odszkodowania Orzeczenia

W dniu 19 kwietnia 2017 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 84/16, podjął uchwałę następującej treści:

Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.).

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Warszawie przekazane przez zwykły skład SN do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu Sądu Najwyższego:

„Czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 k.c.) wówczas gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne?”

Sąd drugiej instancji w przedstawionym pytaniu prawnym wskazał, że:

w okresie władania nieruchomością przez m.st. Warszawa

po stwierdzeniu nieważności decyzji dekretowej jak również
w przypadku braku rozpoznania wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy

należy uznać byłego właściciela nieruchomości warszawskiej lub jego następcę prawnego za właściciela budynku przez cały okres poczynając od daty wejścia w życie dekretu.

To zaś implikuje ocenę, że korzystanie z nieruchomości budynkowej w tym okresie miało charakter bezumowny.

W konsekwencji były

właściciel nieruchomości warszawskiej lub jego następca prawny mogą wystąpić z roszczeniami z tego tytułu na podstawie art. 224 i nast. k.c.

Sąd Apelacyjny w Warszawie rozważał ponadto, że okoliczności sprawy, czyli władanie spornym budynkiem, w stosunku do najemców lokali występowanie jako wynajmujący, pobieranie czynszu, a ponadto ponoszenie kosztów eksploatacji budynku i powoływanie się na okoliczność wydatkowania na ten cel środków mogą powodować, że zachodzą pełne podstawy do przyjęcia, że miasto stołeczne Warszawa jest legitymowane do występowania w tej sprawie po stronie pozwanej.

Sąd Najwyższy wskazał jednak, że zadane pytanie było zbyt ogólne, a SN musiał przekazać pytanie prawne poszerzonemu składowi w takim kształcie w jakim zostało przedstawione przez Sąd drugiej instancji, dlatego odpowiedź udzielono w innym ujęciu.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy zagadnienie musi mieć charakter uniwersalny i abstrakcyjny, jednocześnie odpowiedź musi być potrzebna do rozstrzygnięcia konkretnej sprawy.

Kwestią kluczową było rozumienie pojęcia „korzystanie” przez samoistnego posiadacza nieruchomości.

Korzystanie w niniejszej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym.

Zatem zasadniczym pytaniem było:

jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania.

Zdaniem Sądu Najwyższego:

nie ulega wątpliwości, że korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków,
jednakże samoistny posiadacz, który oddaje nieruchomość sam jej nie używa
w związku z tym zakres korzystania należy rozumieć inaczej, bo korzysta z rzeczy w ten sposób, że oddaje rzecz najemcy.

W tej sytuacji korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych i tak ograniczony jest zakres tego korzystania.

Sąd Najwyższy wskazał, że Sąd drugiej instancji nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, że samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne.

Sad Najwyższy o odszkodowaniach dla właścicieli kamienic na tzw. gruntach warszawskich

Wyjaśnienie Rzecznika Prasowego Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2017 r. opublikowane na stronie www.sn.pl:

Powiązane wpisy