Sad Najwyższy o odszkodowaniach dla właścicieli kamienic na tzw. gruntach warszawskich

W dniu 19 kwietnia 2017 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 84/16, podjął uchwałę następującej treści:

Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.).
Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Warszawie przekazane przez zwykły skład SN do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu Sądu Najwyższego:
„Czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 k.c.) wówczas gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne?”
Sąd drugiej instancji w przedstawionym pytaniu prawnym wskazał, że:
w okresie władania nieruchomością przez m.st. Warszawa
  • po stwierdzeniu nieważności decyzji dekretowej jak również
  • w przypadku braku rozpoznania wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy
należy uznać byłego właściciela nieruchomości warszawskiej lub jego następcę prawnego za właściciela budynku przez cały okres poczynając od daty wejścia w życie dekretu.
To zaś implikuje ocenę, że korzystanie z nieruchomości budynkowej w tym okresie miało charakter bezumowny.
W konsekwencji były
właściciel nieruchomości warszawskiej lub jego następca prawny mogą wystąpić z roszczeniami z tego tytułu na podstawie art. 224 i nast. k.c.
 
Sąd Apelacyjny w Warszawie rozważał ponadto, że okoliczności sprawy, czyli władanie spornym budynkiem, w stosunku do najemców lokali występowanie jako wynajmujący, pobieranie czynszu, a ponadto ponoszenie kosztów eksploatacji budynku i powoływanie się na okoliczność wydatkowania na ten cel środków mogą powodować, że zachodzą pełne podstawy do przyjęcia, że miasto stołeczne Warszawa jest legitymowane do występowania w tej sprawie po stronie pozwanej.
Sąd Najwyższy wskazał jednak, że zadane pytanie było zbyt ogólne, a SN musiał przekazać pytanie prawne poszerzonemu składowi w takim kształcie w jakim zostało przedstawione przez Sąd drugiej instancji, dlatego odpowiedź udzielono w innym ujęciu.
Jak podkreślił Sąd Najwyższy zagadnienie musi mieć charakter uniwersalny i abstrakcyjny, jednocześnie odpowiedź musi być potrzebna do rozstrzygnięcia konkretnej sprawy.
Kwestią kluczową było rozumienie pojęcia „korzystanie” przez samoistnego posiadacza nieruchomości.
Korzystanie w niniejszej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym.
Zatem zasadniczym pytaniem było:
jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania.
 
Zdaniem Sądu Najwyższego:
  • nie ulega wątpliwości, że korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków,
  • jednakże samoistny posiadacz, który oddaje nieruchomość sam jej nie używa
  • w związku z tym zakres korzystania należy rozumieć inaczej, bo korzysta z rzeczy w ten sposób, że oddaje rzecz najemcy.
W tej sytuacji korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych  i tak ograniczony jest zakres tego korzystania.
Sąd Najwyższy wskazał, że Sąd drugiej instancji nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, że samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne.
 
Dlatego SN podjął uchwałę jak w sentencji, co nie oznacza, że wiązać się to będzie automatycznie z odpowiedzialnością najemców.

Wyjaśnienie Rzecznika Prasowego Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2017 r. opublikowane na stronie www.sn.pl:

 

„W ostatnich dniach, w mediach pojawiły się liczne publikacje wprowadzające w błąd, w których omawiano i komentowano uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego podjętą w ubiegłym tygodniu w sprawie tzw. gruntów warszawskich. Na temat tej uchwały wypowiadali się także przedstawiciele Ministerstwa Sprawiedliwości.

Należy stanowczo zaprzeczyć powtarzanym w tych doniesieniach informacjom, jakoby Sąd Najwyższy uznał w uchwale, że właściciele, którzy odzyskali własność nieruchomości, mogą domagać się od lokatorów wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Twierdzenie takie nie znajduje odzwierciedlenia w podjętej w dniu 19 kwietnia uchwale.

Sąd Najwyższy rozstrzygał w tej sprawie problem odpowiedzialności posiadacza samoistnego – m.st. Warszawy – za korzystanie z nieruchomości, którą oddał w najem. W ocenie Sądu Najwyższego, właściciel zreprywatyzowanej nieruchomości nie może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej od miasta. W świetle podjętej uchwały, roszczenie takie, w sytuacji kiedy miasto oddało nieruchomość do używania najemcy, może dotyczyć jedynie pożytków cywilnych czyli kwot uzyskanych z tytułu czynszów komunalnych.

Nie oznacza to, co zapewne w nie dość wyeksponowany sposób zostało podkreślone w komunikacie opublikowanym przez Sąd Najwyższy w dniu podjęcia uchwały, że wiązać się to będzie automatycznie z odpowiedzialnością najemców.

Brak jest podstaw do obaw wyrażanych w mediach i smutku Pana Ministra, jakoby lokatorzy mieszkań komunalnych, którzy mieszkali w nich w dobrej wierze i wynajmowali lokal od miasta, będą teraz zmuszani przez czyścicieli kamienic do tego, żeby płacić zaległe, wieloletnie zobowiązania za okres gdy za zajmowali oni lokal w zwracanej prywatnej osobie nieruchomości.

Szczegółowe motywy rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego będą zawarte w pisemnym uzasadnieniu uchwały, które po sporządzeniu i podpisaniu przez skład orzekający zostanie opublikowane w serwisie internetowym SN.

Michał Laskowski
Rzecznik Prasowy Sądu Najwyższego”

Powiązane wpisy