Właściciel kamienicy nie odpowiada wobec najemcy za szkody spowodowane przez pożar wywołany przez dzikiego lokatora

W dniu 19 stycznia 2017 r.  w sprawie o sygnaturze II CSK 107/16 Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym przypomniał zasady na jakich za szkody powstałe w lokalach odpowiada właściciel budynku podkreślając, że do istnienia takiej odpowiedzialności konieczne byłoby naruszenie obowiązków określonych w art. 61 prawa budowlanego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Możliwość istnienia powiązania przyczynowego między zaniechaniem i powstaniem szkody przesądza redakcja art. 361 § 1 k.c., w którym jest mowa także o „zaniechaniu, z którego szkoda wynikła”. W sytuacji, gdy Sąd Okręgowy przyjął odpowiedzialności strony pozwanej na podstawie art. 415 i 416 k.c., konstrukcja przyczynowości zaniechania podlegała zbadaniu na obszarze czynów niedozwolonych, jednak  przy założeniu, że po stronie pozwanego istniał możliwy do zrealizowania obowiązek podjęcia działania, któremu on uchybił.
W ocenie Sądu Okręgowego zdarzeniem, które spowodowało szkodę było:
  • zaniechanie przez stronę pozwaną skierowania do wykonania wyroku eksmitującego Pana K. z lokalu, w którym wybuch pożar, a wcześniej
  • zaniechanie wymiany zamków w drzwiach lub odebranie od niej „w odpowiednim postępowaniu” kluczy do tego lokalu, a ponadto
  • zaniechanie, wynikającego z art.61 Pr. budow., obowiązku kontrolowania sposobu korzystania z tego lokalu przez „przedsięwzięcie odpowiednich kroków, by zapewnić maksymalne bezpieczeństwo użytkowania obiektu”.
Zdaniem Sądu Najwyższego kwalifikowanie tak opisanych zaniechań w kategorii niespełnionych obowiązków działania nie znajduje podstaw prawnych.
Niepodjęcie przez stronę pozwaną działań zmierzających do wykonania wyroku eksmisyjnego jest nieskorzystaniem przez stronę pozwaną z uprawnienia wynikającego z wyroku sądowego, nie zaś bezprawnym zawinionym zachowaniem (zaniechaniem) podlegającym ocenie z punktu widzenia adekwatnego związku przyczynowego między czynem niedozwolonym w postaci zaniechania a szkodą powstałą z tego zaniechania. Podobnie należało ocenić zaniechanie „odebrania M. K. władztwa nad lokalem w drodze stosownego postępowania przez wymianę zamków w drzwiach lub odebranie kluczy”.
Wskazane zaniechanie nie mieści się ponadto w obciążających właściciela budynku obowiązkach określonych w art. 61 Prawa budowlanego.
Innym zdarzeniem, które w ocenie powoda oraz Sądu Okręgowego stanowiło przyczynę szkody było zaniechanie przez stronę pozwaną obowiązku kontrolowania (monitorowania) sposobu korzystania z lokalu, w którym wybuchł pożar.
Takiego obowiązku ustawodawca nie przewidział w art. 61 Pr. budowl., ani w żadnym innym akcie prawnym.
Sąd Okręgowy nie wyjaśnił, w jaki sposób ten obowiązek miałby być realizowany, aby nie naruszał praw przysługujących najemcy lokalu użytkowego. Gdyby nawet uznać, że stronę pozwaną obciążał obowiązek kontrolowani a sposobu korzystania przez najemcę z wynajętego lokalu, to ich realizacja nie mogłaby zapobiec zaprószeniu ognia.
Podnieść należy, że Sąd Rejonowy, oddalając powództwo w stosunku do Pana K. stwierdził, że z materiału zebranego w sprawie nie wynika, że to ona zaprószyła ogień. Z takim rozstrzygnięciem powód pogodził się, nie zaskarżając wyroku Sądu Rejonowego w części dotyczącej Pana K.
Obciążenie strony pozwanej, jako właściciela budynku odpowiedzialnością za szkodę wywołaną pożarem w lokalu najemcy, wymaga wykazania, że określone zdarzenia, tj. działania lub zaniechania strony pozwanej stworzyły warunki powstania innego zdarzenia, tzn. powstania pożaru, które bezpośrednio wyrządziło szkodę.
Odpowiedzialność cywilną może bowiem determinować – jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy, odwołując się do wyroków Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r., IV CKN 826/00 (nie publ.) oraz z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 372/05 (nie publ.) – tylko taki związek wieloczłonowy, w którym pomiędzy poszczególnymi ogniwami zachodzi zależność przyczynowa we wskazanym rozumieniu i każde ogniwo tego związku z osobna podlega ocenie z punktu widzenia kauzalności.
Sąd Okręgowy nie wskazał takiego zachowania (zaniechania) strony pozwanej, które jako bezprawne podlegałoby badaniu w ramach art. 361 k.c., jako ogniwo w łańcuchu przyczynowo – skutkowym.
Wskazane przez Sąd Okręgowy zaniechania nie mogły odnieść oczekiwanego przez powoda skutku, nie dotyczą bowiem przewidzianych w Prawie budowlanym obowiązków właściciela (zarządcy) budynku.

W art. 61 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego  wyodrębnione zostały dwie grupy obowiązków.
  • Pierwsza z nich związana jest z technicznym zużyciem obiektu budowlanego (pkt.1),
  • do drugiej zaliczone zostały obowiązki wynikające z nagłych zdarzeń, zaistniałych po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania (pkt 2).
W doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, że przepisy art.61 Pr. budow. odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, a nakazy określone w art. 66 Pr. budow. mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu.
Tylko w przypadku, gdy roboty czy zabiegi będą miały na celu utrzymanie w należytym stanie higienicznym i sanitarnym obiektu budowlanego jako całości, nie można wykluczyć obowiązku ich wykonania również w lokalu lub lokalach (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, LEX nr 516064, z dnia 19 stycznia 2010 r., II OSK 121/09, LEX nr 597162, z dnia 13 lutego 1998 r., IV sa 757/96, LEX nr 43310 oraz z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, LEX nr 516064).
Takiej interpretacji przepisów art. 61 Pr. budow. dokonał także – niewłaściwie odczytany przez Sąd Okręgowy – Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 marca 2014 r., V CSK 224/13 (nie publ.), stwierdzając w jego uzasadnieniu, że obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Pr. budow. odnosz  się do obiektu budowlanego, nie zaś lokali znajdujących się w tych obiektach.
Przepisy art. 61 Pr. budow. dotyczą więc nałożonego na właściciela lub zarządcę obowiązku utrzymania w należytym stanie technicznym i zgodnie z przeznaczeniem obiektu budowlanego w rozumieniu art.3 pkt 1 Pr. budow., czyli budynku, budowli bądź obiektu małej architektury, jako całości, nie zaś obowiązków dotyczących eksploatacji lokali, obciążających najemców.

Powiązane wpisy